9号:アパ・マン経営の罠【革命の空き家活用術】

こんにちは。
不動産コンサルタント城戸です。

今回でこのメルマガ講座も9通目になりました。
ここまでの全てのメルマガを読んで頂いている方は
正直少ないと思います。

とういうのも、
ほとんどの方が熱意をもってメール講座に登録しても、
徐々にその時の思いが冷めるていくからです。

それでも、1通1通をムダに送りたくないので、
ただの宣伝や何の価値もない文章、
何も得ることができない文章は、
これまで一切送っていないはずです。

ただ、どうしても1通当たりのボリュームが
長くなってしまうので、最初は読んでいる人でも
徐々に読まなくなりメールの開封すらしなくなります。

「なるほど!」と最初は思っていても、
徐々に熱意が下がっていくのが人間の弱い部分ですね。

しかし行動している人は変わってきます。
空き家活用、土地活用を確実に
成功させたいと前向きに
行動を起こしている人は確実に
最高の結果に近ずいています。

ここまで毎日、ちゃんと読み進めてる人は
全体の20%~30%程度です。

勉強を継続するだけで、
既に70%~80%の人の上に行く事ができます。
ラッキーではなく必然的に空き家活用を成功させられます。

それでは本日のメルマガの内容です。
_/_/_/_/ 目次 _/_/_/_/
不動産業界の闇。本当にアパマンやりますか?
自由が奪われる!一括借り上げの罠
目的はアパマンではなく土地活用の成功

1、不動産業界の闇。本当にアパマンやりますか?━━━━━・・・‥‥‥………

「空き家活用」「土地活用」と聞いて、
アパートやマンション経営を想像する人は
多のではないでしょうか。

不動産業者に相談に行っても、
必ずと言って良いほど進められる方法です。
言われるままにアパートやマンションに建て替えて、
思い通りの結果を出せている人ばかりではありません。

[[name1]]が住居の条件としてどのようなものがありますか?

・駅やバス停から近い
・コンビニやスーパーが近い
・病院が近い
・地域の安全性が高い
・新しい物件
・綺麗な物件

などでしょうか。

これらの条件を満たす場所はかなり限られてきます。
そして、これらの条件をすべて満たす土地を
持っている人はそう多くはありません。

にも関わらず、不動産業者はなぜ
アパート・マンション経営を勧めるのでしょうか。

【それは、高い利益率にあります。】

賃貸仲介業務の場合は継続した利益が望めませんが、
1戸当たりの仲介料が高いため
単発の利益としては十分な額です。

物件管理業務では、1回に大きな利益にはなりませんが、
毎月決まった額の収入が確保されます。

この管理収入は、空室の有無に関わらず保証されている
ことが多いため、業者側にとっては喜ばしい業務です。

これらのことから、
不動産業者はアパート・マンション経営を勧め、
自分のことろで仲介と管理業務を
請け負う方向に持って行くのです。

2、自由が奪われる!一括借り上げの罠━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

アパート・マンション経営を考えた時に、
出てくるキーワードとして「一括借り上げ」があります。

これは不動産業者がオーナーから物件を
一棟丸ごと借り上げて、入居者の募集から物件の管理まで
すべてを行ってくれるシステムです。

全戸分の家賃が不動産業者からオーナーに支払われるため、
空室があってもオーナーは気にしなくても良いですし、
管理や苦情処理などの面倒なことをする必要もないため、
人気になっています。

一括借り上げの契約期間は最長で30年です。

長期的なアパート・マンション経営を
考えている場合は悪くない期間ですよね。
この間、オーナーは家賃の8割くらいの家賃を
毎月不動産業者から受け取ることになります。

空室があってもなくても受け取れるので、
魅力的な契約に感じますね。

しかし、おいしく見える話には罠が潜んでいます。

30年契約にした場合、この金額が
30年間毎月入ると思っていませんか?
もし、その考えで契約をしてしまうと、
大変なことになってしまいます。

ここでクライアント様の実例をご紹介します。

所有していた空き家を活用しようと不動産業者に
相談したところ、アパート経営を勧められました。

物件の場所が駅から少し離れており、
人通りも少ない場所だったため、
空室を懸念して渋っていると、不動産業者から
「一括借り上げをするので収入は保証します」
と言われ、アパート経営を決めました。

契約期間は30年。収入は家賃の8割。
これでアパート建て替えの費用も支払いが
確保できると安心していたそうです。

4年ほどたった頃、不動産業者から
こんな話がありました。

「物件のある周辺状況が変わり、
家賃を下げる必要性が出てきた」

この申し出の通り家賃を下げてしまうと、
ローンの支払いを含め予定が狂ってしまうため、
下げることを承認しなかったのです。

後日、不動産業者から契約の解除されてしまったそうです。

戻ってきた物件は空室が多く、アパート経営を
続けていくことが難しくなり、結局他のオーナーへと
移譲することになってしまいました。

一括借り上げでは、定期的に家賃の見直しが必要になります。

契約当初の金額が続く保証はどこにもありません。

さらに、任せきりになってしまうため、
アパートの状況が把握しにくくなるという
落とし穴があることも忘れてはいけません。

3、目的はアパマンではなく土地活用の成功━━━━━━━・・・・・‥‥‥………

さて、アパート・マンション経営を考えていた方には、
なかなか重たい内容になってしまいましたね。

空き家の活用方法を決める時には、
アパート・マンション経営だけではなく、
他の活用手段がないかも検討しましょう。

・駐車場
・トランクルーム
・サービス付き高齢者住宅
・フランチャイズ契約
・更地にして土地だけを貸す

などもありますし、
まだまだ活用方法は考えられます。

1点集中で考えていると、それ以外の良い方法
が見えなくなってしまいがちです。

・立地条件
・想定する収入の額
・管理の手間
・将来性など

多角的に考えてより良い方法を見つけてくださいね。

それでもやはりアパート・マンション経営に決めた時には、
どのような経営形態にするのか、自分でするところ、
不動産業者に任せたいところを明確にしておきましょう。

そして、複数の不動産業者から話を聞くようにしてください。

以下は普段から私がお世話になっている不動産会社様です。
公私共に付き合いがあり、信頼しております。
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【有効活用】

NTTデータ運営:HOME4U
アパート / マンション / 賃貸併用住宅 / 店舗
サービス付き高齢者住宅 / 大型店舗 / 幼稚園
駐車場 / トランクルーム / 倉庫 / 太陽光発電
その他

>>HOME4Uはこちらから

【資産価値を把握:売却査定】

不動産一括売却査定:マイスミ

>>マイスミはこちらから

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■Ps

ここまで、アパ・マン経営に否定的なお話を述べてきましたが、
立地条件、リスクにシビアな条件はありますが、
これらをクリアできれば非常に高利益を出すことは
もちろん可能です。

大切なのは「知る」ことです。
立地条件をクリアされている方は資料を取り寄せて
「知る」ことから始めてください。

■PPs

次回予告!
ついに最終回です。

「拝啓、こじらせ家族をもつあなたへ」

毎日ちゃんと読み進めていただいた方は、全員が
査定依頼・資料請求は済んでいるかと思います。

しかし、ここがスタート地点です。

相続問題は時として「血で血を洗う戦い」
…は言い過ぎですが、家族がもめる悩みの種です。

裁判沙汰になって家族離散…のような最悪の結果を
防ぐために知っておいてほしい対策をお伝えします。

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