3号:惨劇大百科、空き家の問題【革命の空き家活用術】

こんにちは。
不動産コンサルタント城戸です。

昨日はアンケートにご協力ありがとうございました。

現在、3000人以上の方がこのメルマガを
登録していただいていますが、
約半数の1300人の方からアンケートの
返信をして頂いております!

こんなにたくさんの反応をしていただけると思って
いなかったので非常に嬉しく思います。
ありがとうございます。

全てに目を通すのにはもう少し時間がかかりそうです。
明日のメルマガで一部ご紹介させていただきますね。

本日のメルマガは耳の痛い話です。
しかし、この問題を無視して空き家活用するのは
暗にリスクを取る選択をし兼ねません。

目を背けずにしっかり向き合ってください。

それでは本日のメルマガの内容です。

_/_/_/_/ 目次 _/_/_/_/
1、雑草・不審者・放火・倒壊でご近所が大迷惑
2、1年以上放置で税金6倍!?行政代執行で費用請求も
3、固定費で年間最低20万円〜50万円以上もかかる!?
4、住んでいないと傷みが早い。評価額も急降下!

1、雑草・不審者・放火・倒壊でご近所が大迷惑━━━・・・‥‥………

空き家が様々なトラブルの原因になる
ということをご存知ですか?

「人が住んでいないのにトラブルになるの?」

と思われたかもしれませんが、住んでいなくても
次のようなご近所トラブルに発展する可能性があるのです。

・雑草
・安全性の問題
・老朽化

これらがどのような問題になるのか少しご説明します。

■1-1、まずは雑草の問題です。

人が住んでいると家の周りのお手入れをしますが、
住んでいない家の草むしりなどがなかなかできませんよね。

空き家が今住んでいるところから離れていれば、
様子を見に行く回数も多くはありません。

雑草が生い茂っていると見た目にも美しくありませんし、
虫が増えたり衛生的に問題があります。

私自身も空き家を相続した時に、雑草の問題に直面しました。

想像以上の雑草が虫の発生源となり、
さらにお隣の教会を雑草が超える始末
ご近所の方にご迷惑をかけていたと知り、
申し訳ない気持ちになったことを今でも覚えています。

■1-2、次に安全性の問題についてです。

次に安全性の問題についてです。

この数年、空き家からの出火が増えており、
そのほとんどは放火です。

千葉県では40代の男性が平屋の空き家に侵入し、
内側から火をつけ放火しました。

家は全焼し、近くの山林にも燃え移り
約20平方メートルを焼きました。

佐賀県でも空き家から出火し、全焼した事件がありましたが、
後に放火とわかり20代男性が逮捕されています。
軒下にあった紙にライターで火をつけたとのことでした。

2件ともけが人が出なかったことが救いではありますが、
ひとつ間違えば人の命を奪うことになります。

放火した犯人が絶対的に悪いのですが、
空き家にしておくことでこのような事件に発展する可能性が
あることを忘れてはいけません。

■1-3、老朽化によるトラブル

もともと古い家屋の場合はさらに老朽化が進み、
地震や台風、雪などが原因で倒壊する恐れもあります。

自分の家だけが壊れる分には諦めもつくかもしれませんが、
壁や屋根が隣ご近所の窓を割ってしまったり、
住民に怪我をさせてしまう恐れもあります。

せっかく譲り受けた大切な家がご近所トラブルの原因
になってしまうのは、とても悲しいものですよね。

2、1年以上放置で税金6倍!?行政代執行で費用請求も━━━・・‥‥……

空き家になっているとはいえ、その家を相続した人
は毎年固定資産税を払っていますよね。

その固定資産税がある日突然、
6倍の金額で請求が来るかもしれません。

これは「住宅用地の軽減措置」が受けられなく
なることにより発生するものです。

一般的な住宅用地では200平米以下の場合は
税金が6分の1に、200平米以上の土地は税金が
3分の1に軽減されています。

空き家になるとこの軽減措置が受けられず、
本来支払うべき税額に戻り、
最大で6倍の固定資産税を支払うことになるのです。

この軽減措置は都市計画税にも適応されていますので、
こちらの額も上がることになります。

ですが空き家になったからといって、
すぐに税額が上がるわけではありませんのでご安心ください。

「特定空き家」に指定されない限り大丈夫です。

指定される条件は4つあります。

・倒壊の危険性がある
・衛生上有害となる恐れがある
・景観を著しく損なっている
・周辺の安全性を脅かしている

これら4つのうち1つでも当てはまると、
特定空き家に指定される可能性が高くなります。

特定空き家に指定されると行政から指導が入り、
それでも改善されない場合は勧告や命令が下されます。

これでもさらに放置した場合には、
ゴミの除去や家屋の解体などの行政代執行されることになります。

そしてその代金は所有者に請求されます。
【請求額は想像を超える額】になることもあります。

実際に行政代執行が行われた実例と請求額をご紹介します。

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【築50年の木造平屋】

壁が剥がれ落ち、道路までその破片が撒き散らされており、
歩行者に危険が及ぶ可能性があるため所有者に連絡。
適切な改善がなされなかったため、行政代執行で解体。

・費用430万円を請求。

【築60年の木造2階建木造住宅】

家屋全体が傾き、いつ倒壊してもおかしくない状態。
所有者に連絡をしたが、費用が出せないとのことで改善拒否。
行政代執行により家屋を解体。

・費用620万円を請求。

【築30年の木造平屋】

5年以上空き家になっているが、
所有者は空き家にしていないと主張。
家の中には荷物もあり、家周囲にはゴミが散乱している。
悪臭もしており近所からの苦情も絶えず、
行政代執行にて解体とゴミなどの破棄が行われた。

・費用1200万円を請求

【築20年の2階建木造住宅】

家屋周囲の雑草が2mくらいの高さまで伸び、
庭だったと思われるスペースには不法投棄された
ゴミがいくつもある。
所有者はゴミは自分のせいではないと、改善に応じず。
行政代執行でゴミと雑草の処理を行った。
家は解体せず。

・費用80万円を請求
——————————————————

いかがでしょうか。

請求額に驚くのではないでしょうか。

自分で手配すると、少しでも安いところを探すと思いますが、
行政はそのようなことはしませんので、高額の費用になります。

これだけの額の請求書が突然来ることを考えたら、
自分で対処するほうが経済的にも精神的にも負担が軽減されます。

3、固定費で年間最低20万円〜50万円以上もかかる!?━━━━・・・‥‥……

空き家の維持でかかる費用は、税金以外もあります。

・保険料
・光熱費
・修繕費

最低でもこのくらいの出費が考えられます。
住んでいないので保険料や光熱費はかからないのでは?
と考えがちですが、やはりもしものために保険は入っておく
必要がありますし、電気や水道料金の基本料金も毎月かかります。

空き家がある地域により、多少の違いはありますが、
年間の固定費として最低でも20~50万円以上の
出費があると考えておくと良いです。

いかがですか?
1年間でこれほどの出費は、
意外と多く感じるのではないでしょうか。

実際にクライアント様とお話をしていて、
税金がかかることは知っていることが多かったのですが、
「保険料や光熱費もかかることは考えていなかった」
という意見が良く聞かれました。

月々や1回にかかる金額はそれほど大きくなくても、
年間で計算をすると大きな金額になる
可能性がありますのでお気を付けください。

4、住んでいないと傷みが早い。評価額も急降下!━━━・・・‥‥……

家は住んでいる人がいて初めて機能するものです。
自分が建てた家、親から譲り受けた家、
思い出もありとても大切なものですよね。

いつまでも快適に暮らしたいと思い、
掃除もしますし丁寧に使うようになります。

あるクライアント様の体験ですが、空き家となった
ご実家に定期的に掃除に行っていたのですが、
お仕事の都合でいけない日々が続き、
2か月ぶりに行ってみると室内がカビ臭くなっていたそうです。

そうなってしまうといざ売ろうと思った時に、
膨大なリフォームや修繕費がかかってしまうことになります。

住む人がいない家は
湿気がこもり「カビの発生」「資材の老朽化」が加速し、
土地や建物自体の価値を下げてしまうのです。

思い出や歴史が詰まった家や土地が、
いつまでも輝き続けられるような活用方法を見つけたいものですね。

以下は普段から私がお世話になっている不動産会社様です。
公私共に付き合いがあり、信頼しております。

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【有効活用】

NTTデータ運営:HOME4U
アパート / マンション / 賃貸併用住宅 / 店舗
サービス付き高齢者住宅 / 大型店舗 / 幼稚園
駐車場 / トランクルーム / 倉庫 / 太陽光発電
その他

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【資産価値を把握:売却査定】

不動産一括売却査定:マイスミ

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■Ps

いかがでしたか。
これが、日本が抱える空き家問題の全容なのです。

私が仕事の枠を超えてこのメルマガ【革命の空き家活用術】
を発行している気持ちがわかったっていただけたと思います。

空き家を放置し続けて破産レベルまで追い込まれる方を見てきました。
一刻も早く手を打ちたいものです。

■PPs

次回予告!
次回は「革命前夜、土地の特性を把握する」

孫子の格言にこんな言葉があります。

「彼を知り己を知れば百戦殆からず。
彼を知らずして己を知れば、一勝一負す。
彼を知らず己を知らざれば、戦う毎に必ず殆し」

最高の結果を得るためには、己を知らなくてはなりません。

次回のメルマガを読んでいただければ、
あなたのお持ちの空き家、土地のポテンシャルを
測れるようになります。

乞うご期待!

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