土地の相続で非課税となるのはどんな場合?知っておきたい相続手続き

土地 相続 非課税

被相続人が亡くなってから、親族と遺産相続の処理を進めている方が心配なのが相続税です。

「土地の相続って、もしかして相続税がたくさんかかってしまうのでは?」といったことで心配しているのではないでしょうか?

土地の相続の処理は、貯金や株式に比べて手続きも複雑なので、誰がその土地を相続をするのか?一つの土地を相続人みんなで相続するのか?といった点で、相続税も大きく変わってくるようです。

今回は、土地を相続する際に、非課税となる例について解説していきますね。

固定資産税評価額とは?

遺産相続で面倒なのが、土地です。

土地は被相続者が亡くなった日を基準として、評価額が決定されて、その土地の評価額に応じて相続税がかかる仕組みとなっています。

固定資産税の評価額は毎年市町村が決定するので、今回父が亡くなった時に相続する土地の評価額も、祖父が亡くなった時と同じだと思い込まずに、父が亡くなった時もその都度見直す必要があります。

土地は地価のおよそ60%から70%程度で、建物は建設費用にかかった金額のおよそ50%から80%の価格が固定資産税の評価額となっています。

土地を相続したら土地の相続の登記処理が必要となってくるので、登録免許税が必要となってきます。

相続登記処理をすると登録免許税を支払わないといけなくなるから、面倒だと思って放っておくと、そのまま数年後、数十年後にせっかく相続した土地が誰の土地かわからなくなってしまった、といったトラブルに巻き込まれるリスクも潜んでいます。

だから被相続人が亡くなったら、できるだけ迅速に土地の相続登記処理を進めていって下さい。

土地の相続が非課税となる例ってどんな場合?

土地を相続した場合でも、その土地の評価額が算出されて、その土地を現金化した場合に相当する評価額に応じて相続税がかかってきます。

例えば、相続人が妻と息子一人の場合には、土地の相続の権利は妻が二分の一、息子が二分の一となります。

その際に土地の評価額を算出して、その評価額に応じて妻と息子は相続税を支払わないといけなくなります。

移住用の土地は土地の評価額を減額できる!

もしも相続した土地の上に家屋が建っていて、相続した後も被相続人の家族がその家に住み続けるのであれば、小規模宅地などの特例の措置によって土地の評価額を下げることができます。

そうしないともしも土地や家屋を相続した際に、相続税があまりにも高額で支払いきれなかったら、その土地と家を手放さなければいけなくなる人が増えるからです。

被相続人が亡くなるまで同居していた、配偶者や親族がいる場合には、この小規模宅地等の特例を活用することができます。

小規模宅地などの特例で気をつけるポイント!

もしも被相続人が介護が必要となって亡くなる前に老人ホームに入居していた場合でも、その家には被相続人が居住していたとみなされて住居用宅地とみなされます。

相続する土地と家屋が被相続人が亡くなる前まで老人ホームに入居していて、空き家状態でも居住用宅地とされます。

小規模宅地等の特例の適用範囲が拡大!

平成27年度から、小規模宅地等の特例の適用範囲が拡大しました。

改正前の小規模宅地などの特例

  • 特定移住用宅地~240㎡
  • 特定事業用宅地~400㎡
  • 移住用宅地・事業用宅地併用の場合~限定併用は240㎡を400㎡まで特定移住用宅地として繰り込む

平成27年度以降

  • 特定移住用宅地~330㎡
  • 特定事業用宅地~400㎡
  • 移住用宅地・事業用宅地併用の場合~完全併用330㎡+400㎡=最大730㎡まで

上記のように大幅に改正されたので、土地を相続しても、移住部分が多ければ、支払うべき相続税の金額も大幅に減税されます。

このように相続税のシステムもコンスタンスに見直しが行われるので、しっかりチェックしていきましょう。

特に注意すべき点は、移住用宅地と事業用宅地を併用していた場合です。

移住用と事業用がそれぞれどれぐらいの割合を占めているのか?といったことがわからない場合には、土地活用の専門業社に依頼して移住用と事業用が占める面積を算出してもらう必要があります。

自分で移住用と事業用が占める面積を算出を行うと間違うリスクもあるので、このような複雑な処理は不動産の専門業社に依頼するのがベストです。

自分では判断できない場合には、土地活用の専門業社に相談して土地の相続処理を進めていって下さい。

妻は配偶者特別控除が適用される

相続人が妻と息子一人だとして、妻は被相続人が亡くなるまで同居していて息子は別居していた場合には、息子は土地の相続を放棄すれば、妻は小規模宅地等の特例や配偶者特別控除を受けられるので、土地を相続したとしても非課税となる場合もあります。

配偶者特別控除では、妻は1億6千万円までは非課税となります。

ただし、父が亡くなった時に母に遺産を多く相続させた場合には、母が亡くなった時に息子は、父が亡くなった時以上に高額な相続税を支払わないといけない場合もあるので注意が必要です。

相続は父と母と2回分を最初から頭に入れておいてから、一番相続税がかからない方法で相続処理を行うのが賢い選択肢です。

こういった相続税の細かい計算は、土地活用の専門業社に依頼するとじっくり相談に乗ってもらえるので、自分達だけで悩まずに、土地活用の専門業社に相談して、相続処理と同時に相続した土地の活用法についても相談していって下さい。

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