【土地を活用】何から始めていいか分からない!円滑に進める方法とは!?

土地を活用するという事はどういうことでしょうか?個人が土地を利用する方法としては第一にマイホームが考えられます。

土地を買って上物を建てて終の棲家にするのです。また畑を耕して、自分のうちの食卓に並ぶ野菜を栽培するなどの家庭菜園も考えられます。

また子供の遊び場としてあえてなにも置かず解放するケースもあります。

どれも収益などは考えず生活の利便性を高めるための土地活用です。

土地は放っておけば雑草が生えてくるので、年に数回定期的に除草しなければなりません。

また人の目が行き届かないと知らない間に見知らぬ車の駐車場にされていたりするなどのトラブルが起こることも考えられます。

いずれにせよ固定資産税を払いながら管理するというコストを払わなければならないのです。

 

当記事では収益をあげるための土地活用の進め方にポイントを絞って書いていくことにします。
拙筆ですがお付き合い頂ければ幸いです。

手段と目的を明確にする

収益をあげるといっても様々なやり方があります。
取るべき方法によりリスクとリターンが変わってくるのです。

その際自らの資金額や目標とする収益などをまず自分自身把握することが最も大事なことです。

生半可な気持ちで、土地をただ放置しておくのももったいないので少しでもお金にならばいいんじゃないかと考え、杜撰な計画の元土地活用をしようとすれば高い確率で痛い目にあいます。

まずは手段と目的を明確にすることです。

その際目的から逆算して考えると計画がスムーズにいきます。
何故なら手段に拘る必要はなく、一つの目的を達するためにはいくつもの方法があるからです。
つまりまずは具体的な目的、目標を決める事が最初に行うことだといえます。

土地の特性を考える

目標ですが収益を上げる事を第一に考えたとします。
目標を決めれば次は土地の特性を考える事です。

いくら目標大きく、数億円の大きい建物を建てて、スケール大きく運用したいと思っても肝心の土地が狭ければ最初から頓挫します。

狭小な土地ならば家を建てることはできませんが、自動販売機やバイクや自転車の駐輪場にすることができます。

市街地の中心からは遠くなるが広大な土地を持っていればサービス付き高齢者住宅などに向いているといえます。

土地は大きさや立地条件により、適した活用方法が変わってきますので、まずは自分の土地の特徴をしることが大事なのです。

計画通りに実行できるか法律に照らし合わせて考える

10%の利回りを目指し、自分の土地に建物を建てて収益を目指したとして、様々な制約があります。
日本の都市計画における区域は用途を明確に定義しています。
最も規制が厳しいのは第一種低層住居専用地域です。

人が静かな環境で住む事を想定しているため騒がしい施設などは建てられないのです。
自分の土地の用途地域については知っておく必要があるでしょう。

利回りは何パーセントを目標にするか

利回りについては平均すると何パーセントの数字が見込めるなどのデータはあります。
当然のことかもしれませんが環境や経営スタイルによりその数字は上下にブレますのであくまで参考程度にしておいたほうがいいでしょう。

一般的に利回りを大きく設定すればリスクをとることになります。
逆に控えめな利回りならば安定性に優れるといってもいいです。

 

自分がどこまでリスクをとってもよいのかを考えれば自ずと目指すべき利回りが見えてくるはずです。

目標利回りを設定した後は徹底的なシミュレーションが必要です。

具体的に言えばアパートを建てるのならば、満室でどの程度の利回りになるのか?半分しか埋まらない場合の数字は?
楽観的になるのではなく少しシビアに見積もったほうが現実に運用した後落胆することはなくなります。

運営管理はどうすればよい?

建物の建設をしても、ただ放っておけば収益が入ってくるという事はありません。

誰かが管理運営をしていく必要があります。

その際、仕事やいままでのキャリアから得たノウハウで自ら切り盛りしていくという事も選択肢の一つでしょう。
とはいえ副業としての土地活用ですのでノウハウがないケースのほうが多いです。

素人が管理運営すれば高い確率でトラブルが処理できず行き詰まってしまうので、しっかりとした管理運営会社を選ぶ必要が出てきます。

商売の理想はお互い利益を出すという事ですが、中には自分だけが良ければいいという業者も少ないながらも存在しますので、慎重に事を運ぶ必要があります。

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